MI-SE


	１）ミセを探す。地域特性と商圏漠然としたイメージで不動産屋さんに相談しても仕方ありません。相手は不動産の仲介さえ出来れば良いのですから、アナタのミセが続くかどうかや、その物件がミセに合うかどうかは関係ないのです。やはりご自身が、どういう場所のどんな物件が必要なのかを分かっていて、そんな物件が出たときに素早く判断ができるかどうかが、ミセの成功を左右すると言えるでしょう。まず、どういう場所にある物件が良いのか？　を考えておきます。その周りにどんな施設があって、人たちの活動はどうか（地域の特性）という視点で大きく分けて、住宅地、ロードサイド、オフィス街、商店街、駅前、としてみます。そしてミセのサービス展開をしやすい地域＝環境はどうかを考えてみましょう。実をいうと、この５つはスパっと分かれるものではありません。どんな地域かをイメージするための区別だと思ってください。例えば、仕事帰りに一パイいくなら、オフィス街→駅前　という流れのどこかにあるミセなら良いことになりますし、ライフスタイルを提案するミセなら、参考になるお家が近くにあって家族でアクセスしやすいロードサイド→住宅地が望ましいかも知れません。つぎに、どれだけのエリアから顧客を呼び込むか？　を考えます。ここでは、ミセの取り扱うサービスの内容と、顧客のアクセスの手段、広報の仕方など、不動産だけでなくミセのコンセプトにも関わる大切な判断が求められます。あえて平たく言えば、ホカでは得られないサービスは車を飛ばしてもクルし、どこにでもあれば近くで済ます、こんな消費者の変わらない心理のどの辺りにアナタのミセを印象づけるかです。遠いところで生活をしている人に来てもらうなら、商圏は広いと言えますし、逆なら商圏は狭い。アクセスの手段は、駐車場の有無や駅に近いかどうかなど、先の地域特性にも関連してきますし、宣伝の媒体も、折り込みチラシが合うかネットなのか、商圏の大小によってその費用も変わってくるものです。２）ミセを探す。地域特性その２気になる幾つかの物件が見つかったなら、改めてその物件の廻りを歩いてみたり、車で接近してみたり、近くに腰をおろせるところがあれば暫く人通りを眺めてみるようにしましょう。もちろん大切なのは、朝、昼、晩、それに平日と休日のそれぞれの時間帯で観察してみることです。周辺を歩く人の流れ、廻りの照明、生活音、漂う匂いなど、不動産屋さんと訪れた時には見えなかったものが、いろいろと現れてくるはずです。そんなミクロな地域特性は、当の物件つまり近い将来のアナタのミセを引立ててくれるでしょうか？観察したり、そこで思い立ったことはコマメに記録しておくことです。その記録は、物件を判断する材料でもあり、ミセづくりのアイディアを与えてくれるものにもなります。実際に物件を見る前の段階で、近くにどんなミセがあるのかを知る手だてもあります。@niftyの電話帳で、物件のある地区の地図と業種を選択すれば、周辺のミセ（電話帳登録済のもの）を地図上に表示してくれますので、概ねの雰囲気を推定することも出来ます。３）ミセを探す。ハマるかどうか？駅前の一等地にあるテナントが、借りてくれと叫んでいても（そんな気がしても、、）創業計画書をしっかり睨んで、事業を黒字にすることを第一に優先すべきです。穫らずの皮算用は、ご自身はもちろんの事、支援者やスタッフを不幸にすると心得ましょう。その上で、しぶとく家賃の交渉をする、そうして計画にハメる。まずは、採算上のやりくりが出来るかどうかが判断の基準になります。次は当の物件が、アナタがイメージしているミセをハメられるかどうかの検討が必要です。例えば細長くって使いづらそうな物件でも、バーカウンターを置くようなミセならハマるかも。逆に、想定している客席数が確保できなくて収支計画が立たない、そんなハマらない物件をつかんでしまうと、それがずっとアトを引くことにもなりかねません。一見では伺い知れないことでも、良い物件であればある程に短時間で判断しなくてはいけない（と言って不動産屋さんは急かすので注意も必要です）ハマるかハマらないか、物件選びの一番のポイントですね。４）ミセを診る。居抜き（いぬき）とスケルトンまず、”居抜き物件”とは、前のミセのオーナーが出ていったままの状態になっている物件のことで、（もちろん清掃など済ませて）内装や看板、什器や厨房機器などが残っているものを指します。次に”スケルトン物件”とは、文字通り骨格のみの、柱、壁、床などが現れている素のハコの状態。個々の物件によって、アレは残ってるけどコレは無いという風に、居抜き度／スケルトン度は違っています。一般的には、居抜き物件の方が初期費用を抑えられると言われますが、残したものが平面計画の制約をしてしまい長い目でみたときに悔やんでしまうといったこともあるかも知れません。今そこにある居抜き／スケルトンの状態がどうであれ、ミセを(一部こわして）つくる費用と、開店した後の経費＆売上高とを比較検証してみて、ソノ場所のコノ物件は押えとかんとアカンのかどうかを判断したいものです。居抜き物件をぶっ壊してスケルトンにしてーというのは、このご時世に諸手を上げて賛成するのは疑問ですが、なるだけ残してドウシヨウモナイとこだけは改める、そんな姿勢が良いミセづくりになるし、それがまた経済的にも功をすると思えますね。物件調査；問合せ